▲ 論壇現(xiàn)場(chǎng)人山人海
 

存量時(shí)代的“資管”春天，品牌運(yùn)營(yíng)商崛起
 

今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控重點(diǎn)已轉(zhuǎn)向二三線城市，存量市場(chǎng)也相應(yīng)地發(fā)生變化，已從聚焦北上廣深走向全國(guó)化。面對(duì)越來越巨大的存量市場(chǎng)，如何盤活存量并讓資產(chǎn)增值成為從政府到行業(yè)共同關(guān)注的課題。
 

隨著政策方向支持推進(jìn)住房租賃和資產(chǎn)證券化，各類資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)跑步進(jìn)入存量市場(chǎng)，類REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）和CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）自2016年以來呈現(xiàn)高速發(fā)展態(tài)勢(shì)。
 

▲ 來源：劉策專業(yè)分析
 

資管機(jī)構(gòu)的大量進(jìn)場(chǎng)，促使房地產(chǎn)行業(yè)從傳統(tǒng)的開發(fā)商業(yè)模式走向運(yùn)營(yíng)模式，因?yàn)檎麄€(gè)資產(chǎn)的價(jià)值不再是過去供需的邏輯，而是估值的邏輯。
 

HFE展會(huì)開幕當(dāng)天，在鉑濤集團(tuán)舉辦的“地產(chǎn)存量時(shí)代的價(jià)值創(chuàng)造”主題論壇上，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)專家委員會(huì)委員、廣東省公寓協(xié)會(huì)專家委員會(huì)委員劉策指出，未來的價(jià)格是以收益法來計(jì)算，誰能夠把資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的好，能夠產(chǎn)生的租金回報(bào)高，未來整個(gè)物業(yè)的估值就高。“這對(duì)專業(yè)的運(yùn)營(yíng)商產(chǎn)生了很大的需求，尤其像鉑濤這樣具有品牌勢(shì)能的運(yùn)營(yíng)商將在存量時(shí)代崛起。”
 

▲ 知名地產(chǎn)行業(yè)專家劉策
 

“假設(shè)過去開發(fā)商自己運(yùn)營(yíng)物業(yè)，收益率可能在4%左右。而在資管時(shí)代，交給具有品牌勢(shì)能的運(yùn)營(yíng)商，不僅運(yùn)營(yíng)收益會(huì)翻倍，還可能給資產(chǎn)帶來上幾十倍的估值提升”，據(jù)劉策介紹，在資產(chǎn)的估值邏輯下，開發(fā)商賺到了超額的收益，也愿意為品牌運(yùn)營(yíng)商支付品牌管理費(fèi)，這就形成了良好的生態(tài)關(guān)系。
 

劉策認(rèn)為，開發(fā)商與運(yùn)營(yíng)商的生態(tài)也打通了“投融管退”的閉環(huán)——開發(fā)商在投融方面提供了資金條件，運(yùn)營(yíng)商在管退方面提供了高估值條件，雙方形成良性合作，共同創(chuàng)造資產(chǎn)增值，這是房地產(chǎn)可期待的未來方向。
 

中端酒店及公寓成為地產(chǎn)內(nèi)容創(chuàng)新的空間
 

隨著酒店市場(chǎng)的整體回暖，存量市場(chǎng)掀起了“酒店+地產(chǎn)”模式的熱潮。
 

STR市場(chǎng)開發(fā)經(jīng)理張晉燁指出，今年第一季度，整體市場(chǎng)的趨勢(shì)與2017年相比不僅僅是入住率一直在上漲，平均房?jī)r(jià)、每間客房的收益能力也在不斷增長(zhǎng)，而且平均房?jī)r(jià)的增幅比2017年更加高，市場(chǎng)回暖的趨勢(shì)非常明顯。
 

▲ STR市場(chǎng)開發(fā)經(jīng)理張晉燁
 

其中，中端以及中端偏上酒店成為主力增長(zhǎng)點(diǎn)，與高端酒店與經(jīng)濟(jì)型酒店相比，不僅入住率相較2017年保持增長(zhǎng)趨勢(shì)，平均房?jī)r(jià)增幅也優(yōu)于其它兩個(gè)級(jí)別。張晉燁表示，入住率是可以通過營(yíng)銷手段增加，但平均房?jī)r(jià)上漲，更能體現(xiàn)酒店盈利能力的增加。
 

▲ 數(shù)據(jù)來源：STR數(shù)據(jù)分析
 

市場(chǎng)回暖直接帶來的是投資回報(bào)率的提升。據(jù)鉑濤集團(tuán)副總裁莫敏儉介紹，知名且有競(jìng)爭(zhēng)力的中端品牌或精品酒店能幫投資人實(shí)現(xiàn)品牌溢價(jià)，提升物業(yè)價(jià)值，在大住宿領(lǐng)域，中端品牌的投資回報(bào)模型也更為優(yōu)秀，有利于資產(chǎn)交易的信用背書。目前鉑濤旗下的酒店，投資回報(bào)率在30%左右，投資回報(bào)周期大概是3年到3.5年，“如果從專業(yè)投資的角度來講，相對(duì)于理財(cái)產(chǎn)品來說，這是個(gè)非常好的投資回報(bào)。”
 

▲ 鉑濤集團(tuán)副總裁莫敏儉
 

除中端酒店外，長(zhǎng)租公寓無論在投資界還是開發(fā)商眼里都是最火爆的行業(yè)之一，被喻為“萬億藍(lán)海”。
 

鉑濤旗下窩趣品牌已經(jīng)在公寓行業(yè)深耕了三年，成功簽約超過70個(gè)項(xiàng)目，目前覆蓋全國(guó)22個(gè)一二線城市。鉑濤窩趣品牌副總裁楊稷表示，“目前我們的出租率達(dá)到95%以上，項(xiàng)目投資回報(bào)年限在4年左右。這兩個(gè)核心指標(biāo)是窩趣的優(yōu)勢(shì)所在，也是作為中國(guó)優(yōu)秀品牌運(yùn)營(yíng)商的根本。”
 

▲ 鉑濤集團(tuán)窩趣品牌副總裁楊稷
 

莫敏儉表示，“鉑濤集團(tuán)經(jīng)過十多年的打磨和成長(zhǎng)，已經(jīng)一而再再而三孵化出越來越多成功的品牌，這證明了兩樣?xùn)|西：一是品牌經(jīng)營(yíng)能力，二是把物業(yè)變成活的物業(yè)和有收益物業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念。”
 

存量時(shí)代稀缺品：具有品牌勢(shì)能的運(yùn)營(yíng)商
 

在HFE展會(huì)上，眾多投資者看好“酒店+地產(chǎn)”趨勢(shì)下中端酒店和長(zhǎng)租公寓的發(fā)展前景，但大家的困惑是，應(yīng)該與運(yùn)營(yíng)商合作植入什么樣的內(nèi)容，才能讓物業(yè)實(shí)現(xiàn)最大限度的增值？
 

劉策表示，對(duì)于運(yùn)營(yíng)商來說，它需要具備兩個(gè)能力，第一是物業(yè)增值的能力，相當(dāng)于一個(gè)美容醫(yī)生，原來看上去不漂亮或者是老舊的樓通過舊樓改造產(chǎn)生新的價(jià)值，這個(gè)是硬件的能力；第二還需要軟件的能力，就是作為內(nèi)容的提供者和內(nèi)容賦能，通過不一樣業(yè)態(tài)與運(yùn)營(yíng)，為空間帶來更多好的體驗(yàn)。這種方式可以大大提升整個(gè)資產(chǎn)的坪效，實(shí)現(xiàn)更高的估值。
 

鉑濤旗下希岸品牌新推出的希岸Deluxe酒店在HFE展會(huì)上引起眾多投資人的關(guān)注。其第一家分店——希岸Deluxe酒店成都春熙路店將于今年6月開業(yè)，正是由房地產(chǎn)開發(fā)商跟希岸品牌合作打造的高投資回報(bào)典范。
 

該物業(yè)是一個(gè)商業(yè)公寓，原來賣價(jià)平均1.1萬元/平方米，銷售情況一直不理想。在加盟希岸Deluxe酒店之后，以品牌為賣品，結(jié)合合理投資保底方案，最終以26000元/平方米的平均賣價(jià)成交，并在短短一個(gè)月時(shí)間銷售80%以上，借助酒店品牌影響力實(shí)現(xiàn)真正意義上的品牌溢價(jià)。
 

▲ 希岸Deluxe酒店客房
 

劉策認(rèn)為，當(dāng)金融機(jī)構(gòu)、當(dāng)銀行進(jìn)入以后，品牌運(yùn)營(yíng)商會(huì)迎來發(fā)展的春天。“這個(gè)時(shí)候什么才是稀缺品？就是運(yùn)營(yíng)力，像鉑濤集團(tuán)具有品牌勢(shì)能的運(yùn)營(yíng)商成為了稀缺品。”
 

越強(qiáng)大的品牌勢(shì)能，投資回報(bào)就越有保障，這正是鉑濤集團(tuán)在本屆HFE加盟展上備受投資者青睞的原因。
 

鉑濤是國(guó)內(nèi)酒店業(yè)第一家以“品牌先行”的思路，創(chuàng)建和運(yùn)營(yíng)符合消費(fèi)者內(nèi)心需求品牌的酒店集團(tuán)，其模式是真正從消費(fèi)者價(jià)值訴求、內(nèi)心需求出發(fā)的互聯(lián)網(wǎng)用戶思維去打造品牌，而非從價(jià)格出發(fā)的工業(yè)思維去創(chuàng)造酒店品牌。
 

早在2013年，鉑濤集團(tuán)創(chuàng)始人、首席品牌建構(gòu)師、CEO鄭南雁提出，在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，產(chǎn)品和服務(wù)永遠(yuǎn)都供過于求，基本需求很容易滿足，要增強(qiáng)用戶黏性，就必須研究消費(fèi)者的喜好度，根據(jù)消費(fèi)者的價(jià)值取向定制產(chǎn)品，鉑濤要做的就是打造符合消費(fèi)者喜好的品牌、產(chǎn)品和服務(wù)。
 

▲ 鉑濤集團(tuán)創(chuàng)始人、首席品牌建構(gòu)師、CEO鄭南雁
 

基于這一“品牌先行”思路，鉑濤自2013年相繼推出麗楓、喆啡、希岸、潮漫等多個(gè)中端品牌。短短4年間，鉑濤旗下中端酒店系列已躋身中端第一陣營(yíng)，并且擁有3個(gè)開業(yè)超過百店規(guī)模的中端酒店品牌。
 

截止2017年底，鉑濤中端系列簽約品牌項(xiàng)目約1400家，總房量超15萬間，覆蓋全國(guó)全省份，在營(yíng)門店總數(shù)523間，開業(yè)店數(shù)位居中端市場(chǎng)第一。
 

鉑濤對(duì)于投資者的獨(dú)特吸引力，除了強(qiáng)大的品牌勢(shì)能，還在于構(gòu)建了一個(gè)龐大的豐富多彩的體驗(yàn)生活圈，通過創(chuàng)建、投資、合作等形式，為消費(fèi)者帶來酒店、公寓、咖啡、共享辦公、藝術(shù)公益平臺(tái)等領(lǐng)域中各具獨(dú)特調(diào)性的生活方式體驗(yàn)。目前，鉑濤體驗(yàn)生活圈已涵蓋了超20個(gè)品牌，會(huì)員人數(shù)超過1億，門店總數(shù)超5000家，覆蓋全國(guó)450多個(gè)城市。
 

在HFE展會(huì)上，鉑濤充分展現(xiàn)了酒店巨頭強(qiáng)大的品牌勢(shì)能、專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力、完善生態(tài)鏈三大賦能優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)勢(shì)拉開“酒店+地產(chǎn)”規(guī)模擴(kuò)張的序幕，掀起酒店行業(yè)新一輪投資熱潮。